引子：这是一起涉及到100多个参与人、执行25套涉案房产的非吸案件。因涉及金额高、体量大、问题多，执行难点和堵点比较集中突出。执行过程亦是执行团队逢山开路、遇水搭桥、解决一个又一个困难，最终完成25套房产圆满执结的过程。
多方努力、完成评估
2021年8月，东胜区非法集资资产协调处置中心将案卷导入到执行局。执行局以分段式、集约式的办案理念把案件下分到于明法官处。随后，于明法官迅速梳理案情。案件经执行合议对25套房产出具拍卖裁定书。承办人一方面将拍卖裁定书及时送达集资参与人代表及被执行人，另一方面积极对上述房产展开委托评估定价。于明法官和书记员田皓月共同完成辅助委托评估事宜。在评估过程中，因涉及集资参与人数多、涉案房产多，且部分房产由集资参与人对外出租，情况复杂，存在入户困难等评估障碍。
为了公平公正完成评估任务，承办法官多次和“处非办”沟通、和房屋的出租方沟通、和租赁方沟通，通过夜以继日地接打电话、不厌其烦地面对面沟通，促使评估工作顺利完成。针对集资参与人提出的评估异议，承办法官根据相关法律进行全面细致的答疑解惑，并依法要求评估机构出具详细的书面说明，最终集资参与人认可评估价格。房屋确定参考价后，接下来是对房产以参考价为基准降价拍卖，在挂拍过程中又会遇到哪些难点呢？
一房一措施、解决变现难
经过前面的评估过程了解到，案发后，被执行人名下这25套涉案房产大多数已经被集资参与人接手，彼时正在对外承租，涉案房屋由案外人使用。该25套房产中有公寓、车库及小区住房,根据涉案房屋的复杂性，执行法官以一房一措施，分类制定执行方案。对于少数无法对外出租的房屋依法直接挂网拍卖。问题较多的是占比较大的出租房。集资参与人在收到法院送达的拍卖裁定后仍对外出租房产，这些租赁关系能否被认可？拍卖过程如何确定起拍价？为此，承办人提请合议。合议庭一致认为，租赁关系依法不予认可，但要在拍卖的时候对房屋租赁现状进行披露。同时，合议庭对拍卖过程中首拍起拍价的定价、首拍流拍二拍起拍价的定价形成决议。为了确保房产信息及价格准确无误，执行员陈伟按照一房一方案，与助拍公司进行一一核对，确保最终拍卖房产无一例错误。
为了平衡多方利益，尽可能为后面的腾房工作减少阻碍和困难，承办人积极施措，力求将各种矛盾问题解决在前期。在拍卖公告中，明确告知竞买人房屋被集资参与人对外出租，或许存在腾房困难、腾房时间不确定等情况。同时，为了使房产能够及时变现，鉴于非吸案件的特殊性，合议庭依法确定一拍的起拍价为在评估价的基础上降价30%，对于一拍流拍后的二拍起拍价为在一拍起拍价的基础上降价20%。挂网拍卖时，一拍公告期为30天、二拍公告期为15天。因房产降价幅度较大，起拍价较低，一时间，网上围观人数直线上升，大量咨询电话汹涌而至,负责拍卖的执行员陈伟每天电话不离耳，竞买人的各种咨询、围观者的各种疑问，执行员都一一给予耐心解答。
最终，25套涉案房产经过一拍、二拍、1元起拍等程序，全部成交,成交金额为1335万元。在这个过程中，东胜区人民法院执行局依法采用以“拍”促卖和以“竞”促卖相结合的方式，综合完成该25套房的变现目标。
排除万难、过户腾房
随着25套网拍房的陆续成交，执行工作进入过户腾房程序。因涉案房屋情况复杂，其中19套房仅办理了网签合同，需要联系开发商变更网签手续，而且有些房产的首次查封为其他民事案件，按照先刑事后民事的法律程序，需要与非法集资资产协调处置中心协商移送处置权。
尽管已经提前在拍卖公告中明确告知涉案房产存在诸多因素，或许会影响及时腾房，但还是有许多买受人在刚付款不久就不停打电话询问什么时候能拿到房，甚至出现买受人向上反映不能及时拿到网拍房的信访问题。他们不知道的是，当他们信访的时候，执行员尤森正像陀螺一样忙得团团转，他不停地穿梭在非法集资资产协调处置中心、开发商办公室、住建局、不动产登记中心等各个单位，不停地沟通对接各项工作，一项一项完成相关手续，有时忙得到了饭点都顾不上吃饭，期间还得不停接听买受人的询问电话，一遍遍耐心解释，用执行员尤森的话说，那就是一边协调办事员，一边安抚买受人，左右说好话，日拱一卒，最终成功将19套房屋过户至买受人名下。同时，其余6套房屋的过户手续也顺利办理完毕。经过执行人员马不停蹄的工作，25套网拍房全部完成了过户手续。
该案的集资参与人既是房屋的出租人，也是案款的发放对象。为了让腾房工作顺利开展，在该案中，东胜区人民法院执行局创新性提出“腾一房、清一账、了一事”的执行办法，即腾房完毕打入案款，及时兑现买受人的合法权益，及时完成案款发放，在兼顾维护各方合法权益的同时，真正实现案结事了人和。
至此，25套房产的执行已接近尾声，腾房及案款发放等各项工作均在有条不紊进行中。
（张秀 田皓月 于明）
