——海拉尔区房地产业的营改增之路
2016年5月1日，营改增试点在全国范围内全面推开。自此，房地产业、建筑业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，实现了增值税对货物和服务的全覆盖。这标志着营业税正式告别历史舞台，增值税征管工作也正式步入后营改增时期，新旧税制的衔接、税源管控的要求、业务处理的变化等难题不断出现。
房地产行业作为营改增四大行业重要的组成部分，如何做好组织收入、税源管理以及纳税服务，也是今后税收征管工作中一项新的任务和挑战。
以海拉尔区房地产业营改增后的情况为例，截至目前，海拉尔区国税局辖区内房地产企业共计158户， 其中，增值税一般纳税人101户，小规模纳税人57户。目前有开发项目的企业50户，开发项目56个。2016年5月1日实施营改增后至12月末，实现增值税7800万元。根据房地产行业出台的税收过渡政策，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。然而由于目前处于营改增初期，房地产开发企业基本上都是老项目选择简易计税方法，所以增值税税负较营业税有所下降，而新项目目前正处于开发建设阶段，预计在2017年末之后会随完工进度实现销售。
近一年的税收管理实践表明，海区房地产业的税收征管面临重重困难，诸如营改增初期房地产行业涉税业务复杂多样，税源管理无经验，工作量及管理困惑等问题骤增；税务机关缺少管理抓手，没有完善的备案制度，房地产管理手段落后，辅导相对滞后；政策文件多、新增的纳税户数多、业务类型多，基层国税机关人员对四大试点行业经营模式尤其是房地产业缺乏深入了解，在政策规定和业务处理较为复杂的情况下，税收征管经验和能力欠缺的问题更为凸显；国税、地税机关和土地管理、城市规划、房产管理等房地产业行政主管部门信息不对称，影响房地产售房的税收收入；部分房地产经营者纳税意识有待提高；房地产经营者及其财务人员普遍存在对税收知识掌握不深、不透的问题。
那么，在营改增试点全面推开的今天，加大对房地产业的税收管理，将如何入手呢？笔者以为，可以从几个方面合而攻之。
——政府牵头主导，实现多部门联动的社会综合治税大格局。积极探索实施房地产业税收一体化管理模式，政府各职能部门建立和完善涉税信息的传递机制，实现房地产业的信息共通、资源共享。
——建立健全房地产企业的信息库。及时掌握企业的销售动态，掌握房地产核算的每一个环节，随时准确掌握房地产企业的核心数据，避免企业预缴或申报时少申报税款或不申报税款。
——加强专业学习。“打铁需得自身硬”，税务人员要针对房地产行业特点，熟悉该行业税收政策和会计核算，要经常到房地产开发企业现场了解开发及工程进度情况，并对开发进度及各环节进行跟踪，掌握其全面情况,做到心中有数。
——做好房地产企业的税收宣传和政策辅导。使企业及时享受国家给予的政策规定，解决企业实际困难，使税企双方都掌握第一手政策执行依据，实现企业盈利、地方经济发展双赢。
——加强房地产企业的发票管理和使用。税源管理部门要根据对企业的日常管理和经营情况的掌握，对风险较高的企业进行重点监控，防止企业偷逃税和欠缴税款情况。
——完善房地产行业管理的相关配套制度，增强纳税人依法遵从的责任意识。按照房地产行业的相关文件规定和制度做好各项登记和报备等，在确保税收收入平稳过渡后，可放管结合提高征管的有效性，使纳税人具有获得感，享受更加公平的纳税环境。